RECOURS DE MAITRE HASENFRATZ , AVOCAT DE NOTRE COLLECTIF A L'ENCONTRE DE LA DECISION DU 22 décembre 2020 DE LA MAIRIE DU CASTELLET, soumettant aux habitants du Domaine de la Bergerie un projet de bail civil

 POUR TOUS RENSEIGNEMENTS: Tél :  07.58.51.63.40

Selarl Cabinet HESENFRATZ Avocat à la cour de Paris

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Recours grâcieux à l’encontre de la décision du 22 décembre 2020 soumettant aux habitants de la Bergerie un projet de Bail Civil

Adressé à la Mairie du CASTELLET

Monsieur Castell

Président de La Régie du Domaine de La Bergerie

Place du Champ de Bataille

83330LE CASTELLET

 

Monsieur le Président,

J’interviens en défense des intérêts du Collectif des habitants du Domaine de la Bergerie et plus particulièrement de :

(liste des personnes qui ont choisi, à la date du 22 février, de se faire représenter par Maître Hasenfratz et qui se retrouvent, de par ce fait, protégées des éventuelles pressions de la Mairie ou de la Régie… que ces pressions soient liées à la signature ou non du bail, ou à tout autre motif lié à l’occupation du site soit en résidence principale, soit pour des périodes de vacances, aussi bien en tant que prorpiétaire qu’en tant que locataire… cette liste n’est bien évidemment pas publique)

Sous réserve d’autres requérants

( le terme « sous réserve d’autres requérants » signifie que la liste des personnes défendues par Maîre Hasenfratz n’a pas été arrêtée au 22 février, et que continuent de s’y rajouter d’autres personnes qui, dès lors qu’elles en font la demande, bénéficieront de la même protection vis-à-vis d’éventuelles pressions ou autres tentatives émanants de la Mairie ou de la Régie )

Le recours grâcieux que je porte vise à vous demander d’abroger les courriels par lesquels vous avez soumis aux habitants de la Bergerie un projet de Bail Civil, et, ce faisant, contre les termes mêmes dudit Bail Civil.

(Le « recours grâcieux » signifie que l’on n’en est encore qu’à une tentative de résolution amiable des choses… par opposition à un « recours contentieux »… ce qui sera le cas si la Régie ne répond pas de la « bonne » manière à ce courrier de l’avocat)

En effet, à l’issue de la création par le Conseil Municipal du Castellet, par délibération du 30 janvier 2020, de la Régie Autonome du Domaine de la Bergerie, l’exécutif de cette régie a proposé aux habitants de ce site, par courriel du 22 décembre 2020, de signer un projet de bail civil, avec une réponse attendue le 31 décembre 2020, faute de quoi la situation de leurs habitations ne sera pas régularisée.

Ce bail dit « civil » relève, selon les termes de la convention proposée aux habitants de la Bergerie, du régime de louage des choses tel qu’il est défini aux articles 1713 à 1778 du Code Civil.

Cette affaire appelle de ma part les observation suivantes :

1. En termes de procédure, les exposants justifient, en leur qualité d’habitants, d’un intérêt leur donnant qualité à agir. L’intervention de ce recours gracieux intervient moins de deux mois après la notification de ce courriel. Loin d’être un avis insusceptible de faire grief, les courriels précités exposent l’obligation faite aux exposants de signer le bail civil, faute de quoi leur maintien sur les lieux sera remis en cause. Ces courriels doivent ainsi être regardés comme une prise de position définitive de votre établissement, assimilable à une décision administrative faisant grief.

A l’appui de ce moyen, je me réfère à la décision récente du Tribunal Administratif de Montpellier : Ainsi jugé : « le tribunal administratif de Montpellier a jugé qu’un courriel défavorable adressé par une commune, après avoir assisté à une réunion de présentation d’un projet immobilier, devait être assimilé à une décision de refus de permis de construire et donc considéré comme ayant été pris de façon irrégulière ». TA de Montpellier, 10 avil, 2019, n° 1703339.

En tout état de cause, la condition d’urgence est requise dans cette affaire, au sens de la jurisprudence du Conseil d’Etat, Confédération Nationale des Radios Libres (CE, 19 janvier 2001, n° 228215) dans la mesure où la prise de position de la régie que vous présidez préjudicie « de manière suffisamment grave et immédiate ( … ) à la situation des requérants ». En effet, outre les courriels susmentionnés, l’administration de la régie a émis plusieurs courriels de relance intimant aux exposants de signer un bail civil, ce qui porte manifestement un préjudice matériel et moral aux exposants.

2. Des doutes sérieux pèsent quant à la légalité des mesures prises par la régie

Ces mesures nous semblent entachées de vices d’illégalité externe comme d’illégalité interne.

Illégalité externe :

L’article R 2221-23 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), s’agissant des régies dotées de la personnalité morale et de l’autonomie financière, dispose que « La passation des contrats donne lieu à un compte rendu spécial au Conseil d’Administration dès sa plus prochaine réunion, à l’exception de ceux dont le montant est inférieur à une somme fixé par le Conseil »

Or, en l’état des pièces produites par la régie dont j’ai eu connaissance, il n’apparait pas qu’un compte rendu spécial sur les conventions de location de terrain nu ait été présenté au Conseil d’Administration de cette régie. Ce défaut de compte rendu constitue un vice de forme altérant la licéité de ces baux civils

- L’émission le 22 décembre 2020 des propositions de baux civils avec un eréponse exigée le 31 décembre 2020 a été faite dans un délai manifestement restreint, au surplus dans une période de fêtes, et constitue un procédé à tout le moins expéditif, sans possibilité de contradictoire, et contestable au regard des usages en matière de délai, d’au moins un mois.

Illégalité interne :

A. L’absence de delibération du Conseil Municipal sur les baux civils

Nonobstant l’intervention de la Régie, la procédure utilisée fait apparaitre l’absence de délibération du Conseil Municipal sur les caractéristiques des baux présentés aux habitants de la Bergerie.

Or, il incombe au Conseil Municipal d’approuver la passation des baux sur les terrains communaux, et subséquemment, pour l’exercice de cette attribution, de définir les principales caractéristiques de ces contrats, notamment quant aux bénéficiaires, à la nature et à la consistance des terrains en cause, au régime juridique applicable, au loyer et à la durée des baux. Ainsi, les dispositions de l’article L 2122-21 du CGCT, qui chargent le Maire d’exécuter les décisions du Conseil Municipal et en particulier de passer les baux des biens,

n’ont pas pour objet et ne peuvent avoir pour effet de dispenser le Conseil Municipal de se prononcer sur leurs caractéristiques (CE, 5 décembre 2005, commune de Pontoy).

Aussi, il semble difficilement admissible que les locations des biens communaux n’aient pas été précédées d’une délibération autorisant le maire à entreprendre des actes de gestion domaniale : celui-ci ne peut, de sa propre initiative, passer un bail ou le modifier sans y avoir été préalablement habilité par l’assemblée délibérante (Tribunal des conflits, 4 juin 2010, Compagnie d’assurances du soleil)

B. La présence de clause exorbitante du Droit Commun

L’article 4.3.3. du projet de bail relatif à la résiliation anticipée à l’initiative de la Régie par sa rédaction générale doit être regardé comme léonin. Il est ainsi de la rédaction des motifs de résiliation suivants : « non respect des engagements de la convention : manquement à ses obligations, interdiction d’occuper pour dégâts ou trouble à l’ordre public ».

Cet article est a considérer comme une clause exorbitante du droit commun, entendue comme celle qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs, selon la jurisprudence du Tribunal des Conflits.

C. La nécessaire requalification des baux civils en baux dérogatoires

Les habitations de la Bergerie ne sont plus des habitations mobiles depuis des années. Ce sont des habitations principales des habitants de cette parcelle.

Ainsi la Mairie, qui collecte des impôts locaux, et qui a permis le raccordment de tous les fluides, délivre des permis de construire, et ne peut ignorer la situation alors que ceux-ci sont aussi inscrits sur les listes électorales en tant que citoyens de la cité.

Selon la norme AFNOR NFS S 56-410 de 1999, pour être considérée comme mobile, l’équipement doit pouvoir être déplacé par simple traction, être capable de circuler en ligne droite à 5 km/h sur une distance minimale de 100 mètres et prendre un virage d’un rayon de dix mètres à 2 km/h. Il doit en outre conserver en permanence ses roures et sa barre de traction.

Or il n’est pas contestable que l’habitation des défenseurs n’entre absolument pas dans cette catégorie. Elle ne peut être déplacée car posée au sol et ne dispose pas dans caractéristiques pouvant la classer en tant que « caravane ».

Cette norme a donné une définition officielle du mobil-home en clarifiant sa situation juridique :

Les points principaux sont les suivants :

- la surface maximale du mobil-home est de 40 m2. Au-delà c’est la règlementation sur les HLL qui doit s’appliquer et un permis de construire sera nécessaire

- le mobil-home doit conserver ses moyens de mobilité

- Il n’est destiné qu’à un terrain de caping ou un PRL

- Doit être une résidence de loisirs temporaire ou saisonnière et ne peut être une résidence principale

- Les accessoires ne doivent pas entraver sa mobilité

- Le mobil-home et ses accessoires ne peuvent occuper plus de 30% de l’emplacement

A partir de ces critères il convient de noter que les « mobil-homes » ne sont pas sujettis (en principe) à la taxe d’habitation, sauf à être des résidences ou des domiciles

Dans un arrêt de la 2ème Chambre Civile du 27 mai 1999 (97-20488) à propos d’une mise en conformité d’un terrain de camping par rapport au P.O.S. d’une commune, il a été jugé, que des mobil-homes ayant perdu leur mobilité devait être asssimilés à des constructions.

Puisque les défendeurs n’habitent pas ni dans une caravane ni dans une résidence mobile et qu’il s’agit de leur résidence principale et unique qu’ils louent depuis environ 30 ans il convient de leur la plus juste qualification de leur droit d’occupation.

Ces habitations sont aménagées de façon indiscutablement inamovibles.

Elles sont posées à même le sol.

Les interieurs sont aménagés et décorés, dans la plupart il y a un salon, une salle de bain, une salle à manger, des chambres…

Les extérieurs sont parfois aussi décorés et aménagés que l’intérieur…

Il s’agit bien de domiciles « fixes ».

Il en va de même des chalets qui ne sont plus « facilement » démontables (à l’arbitrage des services de l’urbanisme), comme étant installés depuis 30 ans et ne correspondant plus à cette définition, les toits étant pour certains en tuiles et d’autres ayant obtenus des permis de construire signés par la mairie. Construction par ailleurs prescrites et ne pouvant plus être considérées comm des habitations démontables mais comme des constructions à part entière.

Si baux dérogatoires il doit y avoir, il ne peut s’agir en l’état d’un simple contrat de louage de chose (le terrain).

La convention proposée est donc mal fondée.

D. L’atteinte aux documents d’urbanisme du dispositif des baux civils décidé par la Régie de la Bergerie

La zone en question est classée en zone N. Le SCoT de Toulon-Provence-Mediterranée (TPM) range le Domaine de la Bergerie dans la catégorie des « enveloppes urbaines », mais à l’horizon 2030. Cette perspective pourrait conduire à envisager le classement du site de la Bergerie en « zone à urbaniser ».

Il faut préciser que dans le cadre d’une « zone à urbaniser », la collectivité doit prendre en charge les réseaux. Des études préalables sur les réseaux, le foncier, les moyens de réhabilitation doivent dans ce cadre être lancées. Une zone à urbaniser nécessite l’élaboration d’orientations d’aménagement et de programmation et d’un règlement définissant les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions).

Dans l’immédiat, la collectivité du Castellet devrait préalablement classer, dans son Plan Local d’Urbanisme (PLU), dont elle vient de lancer la révision, en « zone à urbaniser ». Or, elle a lancé le dispositif des baux civils, via sa régie, alors que son PLU ne comporte pas pour l’heure un tel classement. Telle qu’elle est présentée, la formule du bail civil est

actuellement incompatible avec le PLU, le règlement de la situation de la Bergerie impliquerait préalablement le classement de la zone en zone à urbaniser.

Il s’ensuit que le dispositif ne respecte pas son propre PLU. En particulier, le dispositif des baux civils contrevient, en l’absence de règlement annexé au PLU, aux dispositions de l’article L 151-13 du Code de l’Urbanisme ainsi rédigées :

« Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquelles peuvent être autorisés : 3° des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans leur environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier dela zone.

Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditiosn relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.

Ce secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L 112-1-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la désserte par les réseaux ou par les équipements collectifs »

En effet, hors des secteurs constructibles, seul le Plan Local d’Urbanisme est susceptible de permettre des installations de type « résidences mobiles de loisirs » ou « d’habitations légères de loisirs », comme le prévoit l’article 2 du bail civil contesté. De plus, en l’état du dossier en ma possession, ce secteur n’a pas été soumis à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L 112-1-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

J’ai noté que le Conseil Municipal du Castellet s’est engagé sur un programme d’aménagement du site de la Bergerie, et a prévu une enveloppe de 15 millions d’euros à cette fin. Là encore, un permis d’aménager rendrait nécessaire la compatibilité du projet avec les règles relatives à l’utilisation des sols, conformément à l’article L 421-6 du Code de l’Urbanisme et de l’article L 151-46 du Code de l’Urbanisme (exigence de l’établisseent des orientations d’aménagement et de programmation précisent les actions et opérations d’aménagement visant à poursuivre ces objectifs)

Pour l’heure la zone n’est pas classée en zone à urbaniser au sein du PLU. Ce classement aurait du précéder l’établissement des baux civils, ce qui n’a pas été le cas.

Le dispositif proposé n’est pas compatible, par conséquent, avec les règles d’utilisation du sol en vigueur sur la Commune du Castellet.

XXX

Il résulte de tout ce qui précède que le dispositif des baux civils querellé est entâché d’illégalités. Par la présente je vous invite, au nom des exposants, à le rapporter.

Il me paraitrait plu srationnel que votre établissement procède, dans le cadre de la révision du PLU que la commune a engagé, à la modification du classement de la zone de la Bergerie, et ensuite en tirer les conséquences sur la situation des habitants de cette zone.

Les exposants se tiennent bien sûr à votre disposition pour engager une nouvelle concertation.

La présente lettre, valant recours gracieux, a pour effet d’interrompre le délai de recours contentieux.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, les assurances de ma considération distinguées.

Olivier Hasenfratz

Avocat au Barreau de Paris

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